În România, situația unei case primite de la părinți se stabilește în funcție de modul în care locuința a fost dobândită, de actele existente și de regimul matrimonial ales de soți. În lipsa unei convenții matrimoniale prin care să fie stabilită separația de bunuri sau comunitatea convențională, se aplică, de regulă, regimul comunității legale.
Potrivit Codului civil, bunurile dobândite în timpul comunității legale de oricare dintre soți sunt considerate bunuri comune în devălmășie. Totuși, această regulă nu se aplică automat tuturor bunurilor intrate în patrimoniul unui soț după căsătorie. Legea stabilește și mai multe categorii de bunuri proprii, care îi aparțin exclusiv unuia dintre soți.
Printre bunurile proprii se numără, în principal, cele dobândite înainte de căsătorie, cele primite prin moștenire, legat sau donație, precum și anumite bunuri destinate uzului personal ori legate de exercitarea profesiei. Sunt considerate bunuri proprii și drepturile patrimoniale de proprietate intelectuală, în condițiile prevăzute de lege.
Prin urmare, atunci când părinții donează o casă numai fiului sau fiicei lor, locuința rămâne, în principiu, proprietatea exclusivă a persoanei menționate în contractul de donație. Același principiu se aplică atunci când casa este dobândită prin moștenire de către un singur soț.
Există însă o excepție importantă în cazul donației. Dacă părinții precizează expres în act că locuința este oferită ambilor soți, bunul poate intra în patrimoniul comun sau poate deveni proprietatea celor doi în cotele menționate în document. Formularea contractului și persoanele înscrise ca beneficiari sunt, așadar, esențiale.
La divorț, o casă primită prin donație sau moștenire numai de unul dintre soți nu intră, de regulă, în masa bunurilor comune care trebuie împărțite. Celălalt soț nu dobândește automat jumătate din proprietate doar pentru că a locuit acolo, a avut domiciliul la acea adresă sau a contribuit la cheltuielile obișnuite ale familiei.
O situație diferită poate apărea atunci când celălalt soț a contribuit financiar la renovarea, extinderea sau modernizarea locuinței. Este important de precizat că asemenea investiții nu transformă automat întreaga casă din bun propriu în bun comun. În funcție de situație și de probe, soțul care a contribuit poate solicita recunoașterea unei creanțe sau restituirea unei părți din valoarea investițiilor realizate din fonduri comune ori personale.
De exemplu, dacă o casă donată unui singur soț a fost renovată în timpul căsătoriei cu bani proveniți din veniturile comune, instanța poate analiza valoarea lucrărilor și contribuția fiecărei persoane. Celălalt soț ar putea obține o despăgubire corespunzătoare contribuției demonstrate, fără ca acest lucru să însemne în mod obligatoriu că devine coproprietar asupra imobilului.
Situația poate fi mai complicată dacă lucrările au modificat substanțial proprietatea. Construirea unui etaj, ridicarea unei clădiri noi pe teren, extinderea considerabilă a locuinței sau plata unui credit important din fonduri comune pot genera pretenții patrimoniale care trebuie analizate separat. Soluția depinde de natura lucrărilor, de regimul terenului, de autorizațiile de construire, de sursa banilor și de actele întocmite.
Proprietatea poate deveni comună în mod clar atunci când titularul transmite celuilalt soț o cotă din imobil printr-un act juridic valabil, precum donația sau vânzarea, ori atunci când actul de dobândire îi indică de la început pe ambii soți drept proprietari. Simpla înscriere a domiciliului sau plata unor facturi nu este suficientă pentru transferarea dreptului de proprietate.
Cartea funciară are un rol deosebit de important. Dacă în aceasta figurează un singur proprietar, iar înscrierea se bazează pe un contract de donație sau pe un certificat de moștenitor, documentele reprezintă probe puternice privind caracterul propriu al locuinței. Dacă ambii soți sunt înscriși ca proprietari, trebuie verificat actul în baza căruia a fost făcută înscrierea și cota atribuită fiecăruia.
Dovada modului de dobândire este decisivă. Soțul care susține că locuința este bun propriu trebuie să prezinte documente precum contractul de donație, certificatul de moștenitor, actul de proprietate, extrasul de carte funciară și eventualele documente care arată traseul banilor.
Dacă părinții au oferit doar bani pentru cumpărarea unei case, situația trebuie analizată cu și mai multă atenție. Contează cui i-au fost donați banii, ce prevede contractul, în numele cui a fost achiziționată locuința și dacă poate fi demonstrată legătura dintre suma primită și plata prețului.
De exemplu, dacă părinții transferă o sumă exclusiv copilului lor, cu mențiunea clară că reprezintă o donație, iar acesta folosește banii pentru cumpărarea unui imobil, poate fi invocat caracterul propriu al bunului dobândit prin înlocuirea valorii donate. Totuși, dacă banii au fost amestecați cu fonduri comune, iar locuința a fost cumpărată pe numele ambilor soți, stabilirea drepturilor poate deveni mai dificilă.
Pentru evitarea disputelor, toate plățile importante ar trebui să poată fi urmărite. Extrasele de cont, ordinele de plată, contractele, facturile, chitanțele și declarațiile autentice pot arăta cine a suportat prețul de cumpărare sau costul lucrărilor.
Soții pot alege și un alt regim matrimonial decât comunitatea legală. Separarea de bunuri sau comunitatea convențională se stabilește printr-o convenție matrimonială autentificată de notar. Regimul ales și eventualele modificări sunt înscrise în Registrul național notarial al regimurilor matrimoniale, pentru a putea fi cunoscute și de terți.
Convenția matrimonială poate fi încheiată înainte de căsătorie, dar poate deveni aplicabilă numai după încheierea acesteia. În anumite condiții, regimul matrimonial poate fi modificat și în timpul căsătoriei. Printr-o astfel de convenție, soții pot stabili mai clar ce bunuri rămân separate și cum vor fi administrate anumite proprietăți.
Pentru protejarea unei case primite de la părinți este recomandată păstrarea tuturor documentelor originale. Contractul de donație trebuie să identifice fără echivoc beneficiarul și bunul transmis. În cazul unei moșteniri, certificatul de moștenitor și înscrierea în cartea funciară trebuie actualizate.
În cazul lucrărilor de renovare, este util ca facturile, contractele cu firmele de construcții și dovezile de plată să fie păstrate. Acestea pot demonstra dacă investițiile au fost realizate din banii proprietarului, din fonduri comune sau din contribuția exclusivă a celuilalt soț.
Într-un divorț în care există o dispută imobiliară, primul pas este verificarea actului prin care casa a fost dobândită. Ulterior, trebuie inventariate toate investițiile, creditele, lucrările și plățile realizate în timpul căsătoriei. Nu este suficientă simpla afirmație că unul dintre soți a contribuit. Contribuția trebuie demonstrată prin documente, expertize, înscrisuri sau alte probe admise de lege.
O expertiză tehnică poate fi necesară pentru stabilirea valorii inițiale a casei, a valorii actuale și a sporului de valoare produs prin lucrările realizate în timpul căsătoriei. Instanța poate analiza dacă pretenția privește dreptul de proprietate, recuperarea unei investiții sau regularizarea unor datorii între foștii soți.
Medierea poate reprezenta o soluție mai rapidă atunci când părțile recunosc caracterul propriu al casei, dar nu se înțeleg asupra investițiilor efectuate. Soții pot conveni asupra unei despăgubiri, asupra unui termen de plată sau asupra altor bunuri care să compenseze contribuția financiară.
În concluzie, o casă primită de la părinți prin donație sau moștenire de către un singur soț rămâne, în principiu, bunul propriu al acestuia și nu se împarte la divorț. Investițiile realizate din bani comuni nu schimbă automat proprietarul, dar pot da naștere unui drept la despăgubire. Actele de proprietate, înscrierile din cartea funciară și dovezile privind sursa banilor sunt elementele care pot face diferența într-un eventual proces.